マンション専門の売却一括査定サービス「マンションナビ」でマンション買い換え大作戦
マンションの買い替え
マンション買い替えを成功させようと思ったら一番先にやるべきことがあります。
それは当たり前のことですが、今住んでいるマンションがいくらで売れるかを知ることです。
このマンション売れるかなあー・・・。
いくらで売れるかなあー・・・。
売れなかったらどうしよう・・・。
安かったらどうしよう・・・。
こういった悩みが、ついつい、買い替えを先延ばしにしてしまいます。
でも、悩んでいて前に進めず悶々としているよりも、行動を起こし、1つ1つ確認していったほうが物事が見えてきたスッキリします。
行動を起し、明確に確認していけば、買い替えをするか、買い替えをやめたほうが良いかハッキリするからです。
現在住んでいるマンションが、ローンの残高よりも高く売れれば、あるいは同等であれば、買い替えを進める。
ローンの残高よりも安ければ、あるいは〇〇〇万円安ければ買い替えをあきらめる。
こう決めておけば、今がチャンスだ、あるいはもう少しまとうといった判断ができます。
1、マンションが今いくられ売れるかを知る方法
と言っても、「売却見積を頼めるような不動産屋さんを知らないし、そんな不動産屋さんをいざ探すとなると、なかなか見つからないよ」といわれる方も多いようです。
インターネットで近隣の不動産屋さんを探しだしたが、「この不動産屋さんがどの程度信頼でき、どの程度の実力を持っているかがわからず、ついつい先延ばしにしている」という方も案外多いのです。
また、「競争してもらったほうがより高い見積もりが出る」といった情報を聞くにつけ、一つの不動産屋さんだけにお願いするのはリスキーにも思える、なぜなら、一社から出てきた見積価格が、「高いのか、安いのか、妥当性があるのか」の判断がつかないからです。
素人にとって失敗の少ない、一番良い方法は、複数のの不動産会社に競争してもらうことです。競争下で査定見積をいただけば、このマンションへの取り組の熱意がわかりますし、それなりの価格を提示してくれると考えられるからです。比較すれば、妥当性のあるマンションの価値がわかると思います。
そうわ言っても、2つ目、３つ目、４つ目・・・の不動産屋さんを探して回るとなると、かなりの時間とかなりのエネルギーを費やすことになります。タフな精神力と体力が必要となります。
勤めている人にとって、実際に動けるのは土曜・日曜・休日くらいのものですから、不動産屋さんにお願いして回り、全部の査定見積が届き、比較するまでには、かなりの時間を要すると思われます。
でも、ご安心ください。
最大6社の不動産屋さんに一括で見積依頼ができる無料サービスがあります。
マンションを所有されいる方が、売却したいと思った際に、一括で複数の不動産会社に査定依頼できる無料サービスです。マンションリサーチ株式会社が「マンションナビ」として提供してくれています。
この「マンションナビ」を使えば、全国700社2500店舗の不動産会社の中から、大手、地場を含め、売却したいマンション情報にマッチングする不動産会社に査定を依頼することができます。「マンションナビ」独自のシステムです。忙しい人には便利なシステムです。
不動産会社決定までの流れ
①最短わずか45秒のカンタン査定依頼
いつでも、どこからでも最短わずか45秒で最大6社にカンタン査定依頼が出来ます。パソコンやスマホからカンタンに申し込めます。
売りたい物件の不動産情報と連絡先を入力するだけですので45秒もあれば依頼できます。
②数日のうちに査定結果が届く
不動産情報をもとに、2500店舗の中から、独自のシステムでマッチングした不動産会社から、数日で査定結果が届きます。
③結果を比較して売却を依頼する会社を決める
査定額や担当者の対応、会社を比較して、ご自分に一番合った不動産会社に売却を依頼することになります。価格だけではなく、今後の買い替えの様々なリスクを考えると、信頼関係が大事になってきます。最後まで付き合ってくれる不動産屋さんを選びたいものです。
このように「マンションナビ」の一括査定を利用すれば、時間も、労力もかけずに、最大６社の競合査定見積価格を入手できます。比較も簡単にできますので、ヒヤリング等を通じて、売却を依頼する不動産会社も決められます。
この最大6社の査定依頼には、売却（仲介）と買取（自社で買い取る）も入っています。
売却（仲介）とは、
マンションの「売り手＝所有者」と「買い手」の間を取り持ち、契約をまとめ、両方から手数料を徴収する不動産取引の一般的形態です。
買取（自社で買い取る）とは、
マンションの「売り手＝所有者」から、その不動産会社が買い取る形態です。 例えば、商品を仕入れて売る販売店のようなものですから売れるか売れないかのリスクを抱えることになります、さらに、お店の維持費、販売経費、営業利益等を見込みますので、仲介形態の価格よりも数割安い価格になりますが、確実に売れるわけですからある意味では安心です。
賃貸した場合の査定額もわかります。
マンションナビでは、売却価格だけでなく賃貸した場合の査定額もわかります。「いつか戻ってくる、手放したくない」という人向けに、賃貸の査定も依頼できます。
最大９社に依頼できます。
売却・買取査定依頼は最大6社、
このほかに賃貸査定を最大3社、
合計すると最大９社に依頼できます。
２．現時点で住宅ローンがいくら残っているか知っておく
マンションナビで売却価格を調べてる間に、ローンの残債を調べておきます。
誰が住宅ローンの債務を請け負っているかご存じですか？
・世帯主のみが債務を請け負っている
・夫婦で分割して債務を請け負っている
その他特例もあるでしょうが、おそらく、このいずれかに該当するケースがほとんどだと思います。分かってるとは思いますが、念のため住宅ローンの契約書を確認しておきましょう。資金計画をするうえで、住宅ローンの残高を正確に把握しておく必要があります。
夫婦分割でローンを組んでる場合、それぞれのローン残高を合計したものが合計残高となります。?
買い替えの場合、今のマンションを売って、そのお金を資金として、別のマンションを買うわけですから、
（マンション売却額）ー（ローン残高）＝新規物件の購入資金
となります。上記の計算で、
（マンション売却額）＞（ローン残高）：
ローンの残高よりもマンションの売却額が多い場合。ローン残高が売却額を下回っているということで「アンダーローン」といいます。
（マンション売却額）＜（ローン残高）：
ローンの残高よりもマンションの売却額が少ない場合。ローンの残高が不動産の価格を上回っているということで「オーバーローン」いいます。
アンダーローン状態かオーバーローン状態かで、あるいはどの程度のオーバーローン状態かで買い替えを進めるか、買い替えを止めるか判断する重要なファクターとなりますので、より正しく知る必要があります。
買い替えでマンションを売却する際、今までの住宅ローンは、全額返済しなければなりません。このため、家をいくらで売却できるかを正確に知っておく必要があります。売却額よりローン残高が多い場合、その差額も現金で払い込まなければなりません。
オーバーローンであれば、事前にそのオーバーする金額を、準備しておかなければなりません。このためにも、ローンの残高がいくらあるかを正しく知っておく必要があるのです。
３．手持ち資金を知っておく
次に、手持ち資金を正しく知っておく必要があります。
住宅の買い替え資金として使える、手持ちの現金、預貯金、現金化できる有価証券類、その他の資金の総額です。自宅で調べられると思いますので、確認して、金額を把握しておきましょう。
当然のことですが、この資金が多ければ、たとえオーバーローン状態であっても、買い替えに進むことが出来ます。
（売却額）ー（ローン残高）＋（手持ち資金） ＝新規物件の購入資金 となります。
４．その他、マンションの買い替えにおいて、注意しなければならない事
4-1.銀行で組めるローン金額の限度額
世帯主の単独ローンの場合そのローン限度額、夫婦の分割ローンの場合は合計ローン限度額となります。これは銀行と相談して決めることになります。
新規物件購入の許容限度額＝［（自宅売却額）ー（ローン残高）］＋（手持ち資金）＋（新規住宅購入ローン限度額）
上記の計算から言えることは、アンダーローンかオーバーローンかで、あるいは手持ち資金があるかないかで、資金計画が楽になるか、きつくなるかが決まります。
例えオーバーローンであっても、直ぐにあきらめる必要はありません。下記に述べるような方法もありますので、これらの方法を用いれば、より広い住宅の購入が可能となる場合もあります。
4-2.オーバーローン状態での「家の買い替え」対応
居住地域間の住宅価格差を利用
居住地域間のマンション価格差を利用して広いマンションを購入される方もいらっしゃいます。例えば、居住地を都内から郊外へ移せば、郊外のほうがマンション価格が安いので、より広いマンションの購入が可能となります。
新築マンションをあきらめ、中古マンションにする
新築に比べ、中古マンションのほうが割安になっていますから、これを利用すればより広いマンションの購入が可能となります。但し、物件によってはリフォームが必要になりますので、その代金も計画しておく必要があります。
地域間価格差を利用して広いマンションに買い替える
中古の広いマンションに買い替える
地域間格差を利用し且つ、中古住宅に買い替える
このように、アンダーローンやオーバーローンがどの程度かを早期に見極めることができれば、 新規マンションを、郊外で探すか、郊外のどのあたりで探すか、中古マンションをさがすか、が見えてきます。
4-3.住宅の資産価値 査定額について
不動産屋さんは、基本的に仲介業ですから、売り手と買い手の間を取り持ち、売買をまとめることが仕事です。このため売却が決まると、売り手も買い手も手数料を支払わなければなりません。
不動産屋さんは、査定した金額で買ってくれる買手さんを探しますが、不動産取引は需要と供給の関係で相場が決まってきます。
このため、「査定金額にこだわっていたらいつまでも折り合いがつかず売却が決まらない」といった事が多々あります。 こうゆう場合「もう少し下げてもいいですか」といった打診があります。断ってもいいのですが、その場合別の購入者をさがすことになりますので売却がさらに延びることになります。この申し出を受けた場合は査定金額よりも下がることになります。
このように、査定額＝売却額 では決まらないことも多々あるということを知っておき、その状況に応じて、売却額を考えておいたほうが無難です。
このため、上記売却額も不動産相場が下降傾向にある場合は、査定額をより少なめに評価しておいたほうが安全です。
4-4.買い替えのタイミング
買い替えで一番厄介なのが、買い替えのタイミングです。売却の決済日と購入引き渡し時期が同時期であれば問題ないのですが、売却が早すぎ、新規住宅の購入引き渡しまでの期間が長いと、一旦他に引っ越ししなければならなくなることがあります。
逆に、売却が進まず、新規住宅の購入引き渡し時期よりも遅くなると、旧ローンが残っているので新規ローンが組めない状態になり、金利の高いつなぎ融資をしてもらうことにもなりかねません。できればこのような状態は避けたいものです。これが長く続くとかなりの損失となりますし、「売れないのでは」という心配もしなければならず、ストレスがたまることになります。
このタイミングの取り方がうまくいかず、無駄な出費を強いられた人はかなりいらっしゃいます。
仲介してくれてる不動産屋さんによく相談して、これを防止しなければなりません。それには、日頃から不動産屋さんと意思の疎通を図って信頼関係を構築しておく必要があります。
問題なのは、大型の分譲マンションを購入する場合です。売り出しが早く、人気のマンションはすぐ完売してしまいますので、直ぐ申し込みせざるを得ません。申し込みまでに現在のマンションの価格を知っておかないと、何階のどの部屋が買えるかがわかりませんので、これを知りたければ、一括見積を依頼することになると思います。
ここで売却すると、お部屋の購入が決まってから、実際の引き渡しまで長い期間を要しますので、最悪、一時的にアパートを借りることになる可能性もありますが、こうすれば大きくリスクを背負うことにはなりません。しかしながら、アパート入居時の費用、引っ越し費用等が別途発生することになります。
一方で、この時売却をし無かった場合、見積有効期限が過ぎてしまいますので、価格の裏付は無くなります。この場合、自分でリスクを背負うことになります。但しこのリスクは中古マンションの価格動向によって変ってきます。現在の都心のマンションや郊外でも駅近マンションの場合、相場はあまり変動しておらず、価格変動リスクはほとんど無いと思われますが、最後は自己責任で判断するしか無いと思います。
このためにも、常に情報の収集が必要ですので、見積期限が切れてしまった不動産屋さんであっても、せっかく一括無料査定で知り合ったわけですから、これらの不動産屋さんとは懇意にしておき、情報を貰ったほうがお得になると思われます。
上記のような問題も発生する可能性がありますので、うまく売り買いのタイミングを計って行く必要があります。 マンションの買い替えは「生涯における一大事業」と考えられ、念には念を入れて、慎重に準備を整えられ、やるべきことは直ぐやるという姿勢が大事なんだろうと思われます。
利用者様の声
voice01 新宿区 Y様
子どもが産まれ、ライフスタイルが変わり、駅から遠いことがネックになり売却検討。一括査定は時間が短縮できて効率が良く、このマンションに興味ある、または売ろうとしてくれる会社を探しやすい。
voice02 大阪府中央区 K様
1～2日ですばやく連絡がきたので助かりました。不動産屋さんがどこにあり、どこがいいのか全くわからない状態だったので、不動産屋さんからアプローチしてくれるのは助かります。
voice03 藤沢市 A様
引越のため、現在のマンションを売却することを検討。1度に5社の不動産会社から査定をもらえて、客観的に売却金額を知ることができて良かったです。
voice04 さいたま市 T様
実際に不動産会社を一社、二社と回るのは大変で、多くの査定や資料を貰えるのがよい。各社の規模や実績も確認できるので安心できました。
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