家の買い替え
自分の部屋が欲しい年頃なのに、何も言わず必死で我慢している娘、 この娘に「パパありがとう こんな部屋が欲しかったの！」と 言わせたい！
ダイニングテーブルでテレビを見ながら勉強している子供たち、 「自分の部屋で集中して勉強しなさい！」と 言ってみたい！
テレワークで、ダイニングテーブル使用の仲間入り！ 家族に迷惑をかけない、ズーム映えのする書斎 兼 仕事場が欲しい！
テレワークでストレス満杯の女房に、「パパ、もう限界じゃない、もっと広い家、探そうよ」と言われてしまった。
気にはなっていたが、どうやら本気で買い替える時が来たようだ。
買い替えとは「売って、買う」こと
住宅を初めて買う場合は、予算内で家を「探して、買う」という買い手としての行為だけで済みましたが、「買い替え」では、「売って買う」という、「お客を探してできるだけ高く売る」+その資金内で「家を探して買う」という売り手と買い手の両方の行為が求められます。両行為を同時並行的にやることになりますので、それだけ複雑になり、様々なリスクが発生することになります。
「買い替え」の目標設定
単純に、「子供達が成長し、家が手狭になったので広い家に移りたい」という動機で「買い替え」を決意したとしますと、「買い替え」の目標は、「広さと部屋数を増やすこと、売ったお金の範囲で次の物件を買うこと」を目標として設定します。ご自分の事情に応じて、今より良くなるように設定します。
この目標達成のための行動手順
信頼できる不動産会社を見つける
先ず、信頼できる不動産会社を見つけることです。必ず複数の不動産会社、出来たら4社以上に声をかけます。
売れるかどうか、いくらで売れるか を知る
次に、今住んでいる家が「売れるかどうか」、売れるとすれば「いくらで売れるか」を、複数の不動産屋さんに査定してもらいます。
査定見積書をもとに比較表を作る
次に、各不動産会社から提出された査定見積書をもとに、エクセル等で項目ごとの比較表を作ります。
ヒヤリングし比較表をまとめ、目鼻をつける
次に、ヒヤリングを行います。会社によって査定額が違いますので、その違うところを順次質問していき、金額の訂正があれば訂正見積をだしてもらい、大事なことは、ある社の情報が他社に漏らさないようにします。比較表を完成させます。この段階で、「売れそうだ」とか「いくらぐらいで売れそうだ」とか、「買い替え」の目鼻はつくと思います。撤退するか、進めるか決めなければなりません。
撤退の場合果敢に行う
「売れそうもない」とか、「査定額が低くて次の物件が買えない」とか、「郊外に引っ越せばなんとかなるが、通勤時間が長くなり今はその気持ちになれない」といったの場合、無理をせず手持ち資金をためて、再挑戦すればいいのだと思います。撤退は英断をもって果敢にやったほうがスッキリします。
進める場合
すすむ場合、この段階から様々な問題点やリスクが見えてきますので、力を抜くことなく、一つ一つの問題に取り組んでクリアしていくことになります。この時、頼りになるのが信頼できる不動産会社、その担当者、およびそのアドバイスです。
ヒヤリング、比較表作成を通じて不動産会社を判断する
ヒヤリングは、その不動産会社が、これからパートナーとしてやっていくのに過不足がないかどうか、その実力を見極めるうえでも重要ですからおろそかにはできません。信頼関係を構築するという心持でのぞみ、不遜な言動を慎み、丁寧に対応していきます。
選別した1社と媒介契約する
査定金額と不動産会社の信頼度、サービス度の両にらみで、1社ずつ外していき、最後に残ったところと媒介契約を結びます。
家の「買い替え」で発生しやすいリスクとは？
リスク01 売りだしたら、すぐ売れた場合
契約を結ぶと、不動産会社は積極的に営業展開しますので、中には簡単に買いたいお客様が見つかる場合があります。
売れるかどうかのリスクを引きずりたくないと考え、即売却したとしますと、事態の進展が急すぎて、次に住む家の準備が出来ていないという場合があります。これから住む家を見つける、あるいは見つけているのでこれから契約するということになると思います。
住宅ローン
これは、現在住んでいる家の住宅ローンを完済しない限り、新しい家の住宅ローンが組めず、現在住んでいる家が売れない限り先に進めないというローにかかわる問題でもあります。
契約時手付金
契約するとなると、契約時に支払う手付金（物件によって違いますが、物件価格の5～10％）が発生します。物件が4000万円とすると、200万円～400万円にもなります。それと契約時に払い込んだ手付金は、後で解約することになった場合、返ってきませんのでより慎重にならざるを得ないからです。
現在住んでいる家が売れて契約すれば、契約時手付金が入ってきますので、次に住む物件の契約が出来るようになります。
売買のタイミングが悪いと一時期貸家住まいに
新しい家が中古物件であれば、それほどのタイムラグは発生しませんが、人気の分譲住宅、あるいは分譲マンションになると、契約時期から引き渡し時期までが長く、それまでは引っ越せませんので、別に貸家を借りて一時期を過ごすことになります。引っ越し費用や短期の貸家探し、敷金・礼金等予定外の費用が発生することになります。
売却機会を逃せば、次のお客様が見つかるまでリスクが残る
だからと言って、この売却機会を逃せば、「売れるかどうかわからない」、「いくらで売れるかわからない」という当初のリスクに立ち戻ることになります。信頼できる不動産会社であれば、こんな時、適切なアドバイスをしてくれると思います。進める場合も条件の良い短期の貸家くらいはみつけてくれるかもしれません。
いずれにしても、タイミングが良ければ発生を防止できるケースと、どうしても難しいケースがあります。このようなケースがあることを、頭に入れておき、適切なアドバイスを受けながら、積極的にタイミングを取る努力をしていく必要があります。
リスク02 新規契約前に、今住んでいる物件が売れていない場合
逆ケースの場合もあります。これから新しい物件の契約時期になっても、今住んでいる物件が売れていない場合です。
契約時に払い込む手付金
契約するには、契約時に支払う手付金（物件によって違いますが、物件価格の5～10％）が発生します。物件が4000万円とすると、200万円～400万円にもなります。契約時に払い込んだ手付金は、後で解約することになっても、返ってきませんので要注意です。
進むか退くかを判断
契約時までに、今住んでいる物件が売れていない場合、進むか退くかを判断しなければなりません。
進む場合
今住んでいる物件が売れてなくて、住宅ローンが完済されていない状態では、新規の住宅ローンは組めません。新規に住宅ローンを組むためには、今住んでいる家のローンを完済しなければなりませんので、このような場合には、金融機関からつなぎの融資ををうけて、現在のローンを一旦返済し、新規住宅ローンを組むこと多いようです。ただ、つなぎ融資は、住宅ローンではありませんので、返済期間は短く、金利は高くなると思います。
その他にも「ダブルローン」や「フラット35」を利用される方もいらっしゃると思います。
ダブルローンは、今の住宅ローンにプラスして、新居の住宅ローンを追加で借入する方法です。このローンはそれなりの所得がないと住宅ローンの審査にとおらないようです。この場合も売却が決まるまで2重に住宅ローンを支払い続けることになります。
また、「フラット35」というローンもあります。今の住宅を売却する、あるいは賃貸に出すということが条件になりますが、今の住宅ローンの残債を無視して、新規の住宅ローンの審査をしてくれるようです。この場合も売却が決まるまで2重に住宅ローンを支払い続けることになります。
このような場合、審査がっとらない場合もありますので、金融機に事前に相談されたほうが良いと思います。
新しい家に引っ越しても今まで住んでた家が売れてない場合
新しい住宅に引っ越し、新規ローンの返済が始まってもまだ売れてないと、新規ローン返済分とつなぎ融資の返済分がダブルで発生します。これは旧物件が売れて、つなぎ融資を完済するまで続きます。
こうなると、「本当に売れるのだろうか」という心配がでてきます。かなりのストレスになるはずです。いっそ賃貸契約で人に貸そうかと思うこともあるはずです。できたら、こうゆう状態は何とか避けたいものです。
住宅ローンの融資実行日
ちなみに、住宅ローンの融資実行日は、通常新規不動産の引き渡しを受ける同日に設定されることが多く、これは引き渡された物件を同時に担保として設定する必要があるからです。
撤退する場合契約日より前に
新規物件の契約日より前に、不動産会社と相談して、様々な対策をしても売れないようでしたら、この新規物件の契約をあきらめることも、リスク回避のための選択肢の一つだと思います。時期を変えれば簡単に売れる場合もありますので、出直すのも英断だと思います。撤退する場合、新規物件の契約をする前にすべきです。
リスク03 人気の大型分譲住宅、大型マンションに買い替える場合
都心の大型新築マンションの人気はまだまだ高いようです。このような物件に買い替える場合に注意することは、販売開始から引き渡しまでの期間が長いことです。長いものでは数年後に引き渡しというものもあります。一方で、人気のマンションだと、即日完売物件もすくなくありません。抽選になる場合も多いようですから、こうゆうケースではどうしても先に申し込んでしまいがちです。抽選に当たってから家を売り出すというパターンになりがちです。
先ず、今住んでいる家が「売れるかどうか」「売れるとすればいくらで売れるか」の確認ができないまま応募する方もいらっしゃると思いますが、これはかなりリスキーな「買い替え」となります。上記に挙げた2つのリスクが絡んでくるからです。
地域の中古住宅の需給バランス
どうゆう物件でもそうですが、その近くに住んでいる人がそこの物件を買う比率って、子供の学校の問題とか、通勤の問題とか、地域の友達関係とかで、結構いらっしゃいます。この比率を2割とすると、1000戸ある物件だと、200戸がその地域の人ということになります。
これが抽選に当たり一斉に自宅を売り出すと、その地域の大きさによっては、一時的に中古住宅市場での在庫物件が増え、需給バランスが供給過多になる場合もあります。そうしますと、売れない、あるいは売りにくいケースが出てくることもあります。都心であれば、中古の一戸建ても、マンションでも、まだまだ需要があると思いますが、築年数が長い物件とか、駅から遠い物件などは、売り出し価格によっては売れにくいものもあります。
逆に、すぐ売れてしまうと、上記で述べましたように、一時期、賃貸暮らしを余儀なくされる場合もあります。
本来ならば、事前に信頼できる不動産会社と相談して、ご自分の家が売れるかどうかの動向を掴んでから応募されたほうがよかったのですが・・・・。事ここに至っては、次善の策として、早めに複数社に査定をしてもらい、信頼できる不動産会社を決め、よく相談して意見を聞き、売り出し時期を決めたほうが良いと思います。
どうせ「買い替え」するんだから・・・
どうせ「買い替え」するんだから、大型分譲の抽選前に不動産会社を決めて「売り出し、売れたら売る」と、一時期の賃貸暮らしも覚悟のうえでのぞまれる方もいらっしゃると思います。ある意味でゆとりのある発想だと思います。
さらにゆとりのある方法としては、時々売りに出しておいて、売れたら売り、売れてから買うという方もいらっしゃいます。確かに、そのほうがリスクは少ないと思います。
「買い替え」を考えたら、先ずやるべきこと
1、信頼できる不動産会社をみつけること。少なくても数社に査定してもらい、比較し、ヒヤリングしなければどこが信頼できるかどうかがわかりません。
2、今住んでいる家が「売れるかどうか」「いくらで売れるか」を早めに知る。このためには、少なくても数社に査定してもらうこと。
3、金額と信頼度の両にらみで不動産会社を決め、早めに売り出すこと。
「買い替え」を熟知した不動産会社を自分で探すのは大変！
しかしながら、いざ不動産会社を調べるとなると、時間もかかりけっこう大変です。特別な人は別として、日頃から不動産会社と懇意にしている人って少ないと思いますが、家の「買い替え」では、不動産会社の役割は大きく、どの会社を選択するかは非常に重要な問題なのです。場合によっては、成否さえも左右しかねません。
ところが、
・「どこの会社に問い合わせていいかわからない！」
・「インターネットで調べたり、近くの不動産会社に相談するといった方法もあるけど、「買い替え」を熟知した、信頼できる会社が見つかるかどうかわからないし、自分で探すのは時間がかかる。」
・「忙しくて多くの会社に問い合わせるのは面倒だ！」
・「仕事をしているので、不動産会社をさがして１社ずつ問い合わせるのは大変だ」
といった声が多く聞こえてきます。日頃から不動産会社とのお付き合いがないわけですから、無理もありませんが、だからといってそのままでいいというわけにはいきませんので、探すアクションを起さなければなりません。
でもご安心ください。ご自分で知らなくても、不動産会社を知る方法があります。これを通じて、その中から信頼できる不動産屋さんを選び、信頼関係を構築していけばいいのです。
不動産屋さんを見つけるのに便利なサービス
もう不動産会社を苦労して見つける必要はありません。
不動産会社を知らない人のための、あるいは不動産会社数を増やしたい人にとって便利なサービスがあります。このサービスを利用すれば自分で探す手間は不要になります。
オンラインでネットから査定見積を依頼すると、その物件に興味を持った不動産会社、最大６社から査定見積書が届くようになっている無料サービスです。届いた見積書を比較して、各社と打ち合わせし、絞り込んで、媒介契約を結べるようになっています。
このサービスの名前は「リビンマッチ不動産売却」といいます。「リビンマッチ」は、東証マザーズ上場の「リビン・テクノロジーズ株式会社」によって運営され、提供されているサービスです。
家の買い替え
自分の部屋が欲しい年頃なのに、何も言わず必死で我慢している娘、 この娘に「パパありがとう こんな部屋が欲しかったの！」と 言わせたい！
ダイニングテーブルでテレビを見ながら勉強している子供たち、 「自分の部屋で集中して勉強しなさい！」と 言ってみたい！
テレワークで、ダイニングテーブル使用の仲間入り！ 家族に迷惑をかけない、ズーム映えのする書斎 兼 仕事場が欲しい！
テレワークでストレス満杯の女房に、「パパ、もう限界じゃない、もっと広い家、探そうよ」と言われてしまった。
気にはなっていたが、どうやら本気で買い替える時が来たようだ。
買い替えとは「売って、買う」こと
住宅を初めて買う場合は、予算内で家を「探して、買う」という買い手としての行為だけで済みましたが、「買い替え」では、「売って買う」という、「お客を探してできるだけ高く売る」+その資金内で「家を探して買う」という売り手と買い手の両方の行為が求められます。両行為を同時並行的にやることになりますので、それだけ複雑になり、様々なリスクが発生することになります。
「買い替え」の目標設定
単純に、「子供達が成長し、家が手狭になったので広い家に移りたい」という動機で「買い替え」を決意したとしますと、「買い替え」の目標は、「広さと部屋数を増やすこと、売ったお金の範囲で次の物件を買うこと」を目標として設定します。ご自分の事情に応じて、今より良くなるように設定します。
この目標達成のための行動手順
信頼できる不動産会社を見つける
先ず、信頼できる不動産会社を見つけることです。必ず複数の不動産会社、出来たら4社以上に声をかけます。
売れるかどうか、いくらで売れるか を知る
次に、今住んでいる家が「売れるかどうか」、売れるとすれば「いくらで売れるか」を、複数の不動産屋さんに査定してもらいます。
査定見積書をもとに比較表を作る
次に、各不動産会社から提出された査定見積書をもとに、エクセル等で項目ごとの比較表を作ります。
ヒヤリングし比較表をまとめ、目鼻をつける
次に、ヒヤリングを行います。会社によって査定額が違いますので、その違うところを順次質問していき、金額の訂正があれば訂正見積をだしてもらい、大事なことは、ある社の情報が他社に漏らさないようにします。比較表を完成させます。この段階で、「売れそうだ」とか「いくらぐらいで売れそうだ」とか、「買い替え」の目鼻はつくと思います。撤退するか、進めるか決めなければなりません。
撤退の場合果敢に行う
「売れそうもない」とか、「査定額が低くて次の物件が買えない」とか、「郊外に引っ越せばなんとかなるが、通勤時間が長くなり今はその気持ちになれない」といったの場合、無理をせず手持ち資金をためて、再挑戦すればいいのだと思います。撤退は英断をもって果敢にやったほうがスッキリします。
進める場合
すすむ場合、この段階から様々な問題点やリスクが見えてきますので、力を抜くことなく、一つ一つの問題に取り組んでクリアしていくことになります。この時、頼りになるのが信頼できる不動産会社、その担当者、およびそのアドバイスです。
ヒヤリング、比較表作成を通じて不動産会社を判断する
ヒヤリングは、その不動産会社が、これからパートナーとしてやっていくのに過不足がないかどうか、その実力を見極めるうえでも重要ですからおろそかにはできません。信頼関係を構築するという心持でのぞみ、不遜な言動を慎み、丁寧に対応していきます。
選別した1社と媒介契約する
査定金額と不動産会社の信頼度、サービス度の両にらみで、1社ずつ外していき、最後に残ったところと媒介契約を結びます。
家の「買い替え」で発生しやすいリスクとは？
リスク01 売りだしたら、すぐ売れた場合
契約を結ぶと、不動産会社は積極的に営業展開しますので、中には簡単に買いたいお客様が見つかる場合があります。
売れるかどうかのリスクを引きずりたくないと考え、即売却したとしますと、事態の進展が急すぎて、次に住む家の準備が出来ていないという場合があります。これから住む家を見つける、あるいは見つけているのでこれから契約するということになると思います。
住宅ローン
これは、現在住んでいる家の住宅ローンを完済しない限り、新しい家の住宅ローンが組めず、現在住んでいる家が売れない限り先に進めないというローにかかわる問題でもあります。
契約時手付金
契約するとなると、契約時に支払う手付金（物件によって違いますが、物件価格の5～10％）が発生します。物件が4000万円とすると、200万円～400万円にもなります。それと契約時に払い込んだ手付金は、後で解約することになった場合、返ってきませんのでより慎重にならざるを得ないからです。
現在住んでいる家が売れて契約すれば、契約時手付金が入ってきますので、次に住む物件の契約が出来るようになります。
売買のタイミングが悪いと一時期貸家住まいに
新しい家が中古物件であれば、それほどのタイムラグは発生しませんが、人気の分譲住宅、あるいは分譲マンションになると、契約時期から引き渡し時期までが長く、それまでは引っ越せませんので、別に貸家を借りて一時期を過ごすことになります。引っ越し費用や短期の貸家探し、敷金・礼金等予定外の費用が発生することになります。
売却機会を逃せば、次のお客様が見つかるまでリスクが残る
だからと言って、この売却機会を逃せば、「売れるかどうかわからない」、「いくらで売れるかわからない」という当初のリスクに立ち戻ることになります。信頼できる不動産会社であれば、こんな時、適切なアドバイスをしてくれると思います。進める場合も条件の良い短期の貸家くらいはみつけてくれるかもしれません。
いずれにしても、タイミングが良ければ発生を防止できるケースと、どうしても難しいケースがあります。このようなケースがあることを、頭に入れておき、適切なアドバイスを受けながら、積極的にタイミングを取る努力をしていく必要があります。
リスク02 新規契約前に、今住んでいる物件が売れていない場合
逆ケースの場合もあります。これから新しい物件の契約時期になっても、今住んでいる物件が売れていない場合です。
契約時に払い込む手付金
契約するには、契約時に支払う手付金（物件によって違いますが、物件価格の5～10％）が発生します。物件が4000万円とすると、200万円～400万円にもなります。契約時に払い込んだ手付金は、後で解約することになっても、返ってきませんので要注意です。
進むか退くかを判断
契約時までに、今住んでいる物件が売れていない場合、進むか退くかを判断しなければなりません。
進む場合
今住んでいる物件が売れてなくて、住宅ローンが完済されていない状態では、新規の住宅ローンは組めません。新規に住宅ローンを組むためには、今住んでいる家のローンを完済しなければなりませんので、このような場合には、金融機関からつなぎの融資ををうけて、現在のローンを一旦返済し、新規住宅ローンを組むこと多いようです。ただ、つなぎ融資は、住宅ローンではありませんので、返済期間は短く、金利は高くなると思います。
その他にも「ダブルローン」や「フラット35」を利用される方もいらっしゃると思います。
ダブルローンは、今の住宅ローンにプラスして、新居の住宅ローンを追加で借入する方法です。このローンはそれなりの所得がないと住宅ローンの審査にとおらないようです。この場合も売却が決まるまで2重に住宅ローンを支払い続けることになります。
また、「フラット35」というローンもあります。今の住宅を売却する、あるいは賃貸に出すということが条件になりますが、今の住宅ローンの残債を無視して、新規の住宅ローンの審査をしてくれるようです。この場合も売却が決まるまで2重に住宅ローンを支払い続けることになります。
このような場合、審査がっとらない場合もありますので、金融機に事前に相談されたほうが良いと思います。
新しい家に引っ越しても今まで住んでた家が売れてない場合
新しい住宅に引っ越し、新規ローンの返済が始まってもまだ売れてないと、新規ローン返済分とつなぎ融資の返済分がダブルで発生します。これは旧物件が売れて、つなぎ融資を完済するまで続きます。
こうなると、「本当に売れるのだろうか」という心配がでてきます。かなりのストレスになるはずです。いっそ賃貸契約で人に貸そうかと思うこともあるはずです。できたら、こうゆう状態は何とか避けたいものです。
住宅ローンの融資実行日
ちなみに、住宅ローンの融資実行日は、通常新規不動産の引き渡しを受ける同日に設定されることが多く、これは引き渡された物件を同時に担保として設定する必要があるからです。
撤退する場合契約日より前に
新規物件の契約日より前に、不動産会社と相談して、様々な対策をしても売れないようでしたら、この新規物件の契約をあきらめることも、リスク回避のための選択肢の一つだと思います。時期を変えれば簡単に売れる場合もありますので、出直すのも英断だと思います。撤退する場合、新規物件の契約をする前にすべきです。
リスク03 人気の大型分譲住宅、大型マンションに買い替える場合
都心の大型新築マンションの人気はまだまだ高いようです。このような物件に買い替える場合に注意することは、販売開始から引き渡しまでの期間が長いことです。長いものでは数年後に引き渡しというものもあります。一方で、人気のマンションだと、即日完売物件もすくなくありません。抽選になる場合も多いようですから、こうゆうケースではどうしても先に申し込んでしまいがちです。抽選に当たってから家を売り出すというパターンになりがちです。
先ず、今住んでいる家が「売れるかどうか」「売れるとすればいくらで売れるか」の確認ができないまま応募する方もいらっしゃると思いますが、これはかなりリスキーな「買い替え」となります。上記に挙げた2つのリスクが絡んでくるからです。
地域の中古住宅の需給バランス
どうゆう物件でもそうですが、その近くに住んでいる人がそこの物件を買う比率って、子供の学校の問題とか、通勤の問題とか、地域の友達関係とかで、結構いらっしゃいます。この比率を2割とすると、1000戸ある物件だと、200戸がその地域の人ということになります。
これが抽選に当たり一斉に自宅を売り出すと、その地域の大きさによっては、一時的に中古住宅市場での在庫物件が増え、需給バランスが供給過多になる場合もあります。そうしますと、売れない、あるいは売りにくいケースが出てくることもあります。都心であれば、中古の一戸建ても、マンションでも、まだまだ需要があると思いますが、築年数が長い物件とか、駅から遠い物件などは、売り出し価格によっては売れにくいものもあります。
逆に、すぐ売れてしまうと、上記で述べましたように、一時期、賃貸暮らしを余儀なくされる場合もあります。
本来ならば、事前に信頼できる不動産会社と相談して、ご自分の家が売れるかどうかの動向を掴んでから応募されたほうがよかったのですが・・・・。事ここに至っては、次善の策として、早めに複数社に査定をしてもらい、信頼できる不動産会社を決め、よく相談して意見を聞き、売り出し時期を決めたほうが良いと思います。
どうせ「買い替え」するんだから・・・
どうせ「買い替え」するんだから、大型分譲の抽選前に不動産会社を決めて「売り出し、売れたら売る」と、一時期の賃貸暮らしも覚悟のうえでのぞまれる方もいらっしゃると思います。ある意味でゆとりのある発想だと思います。
さらにゆとりのある方法としては、時々売りに出しておいて、売れたら売り、売れてから買うという方もいらっしゃいます。確かに、そのほうがリスクは少ないと思います。
「買い替え」を考えたら、先ずやるべきこと
1、信頼できる不動産会社をみつけること。少なくても数社に査定してもらい、比較し、ヒヤリングしなければどこが信頼できるかどうかがわかりません。
2、今住んでいる家が「売れるかどうか」「いくらで売れるか」を早めに知る。このためには、少なくても数社に査定してもらうこと。
3、金額と信頼度の両にらみで不動産会社を決め、早めに売り出すこと。
「買い替え」を熟知した不動産会社を自分で探すのは大変！
しかしながら、いざ不動産会社を調べるとなると、時間もかかりけっこう大変です。特別な人は別として、日頃から不動産会社と懇意にしている人って少ないと思いますが、家の「買い替え」では、不動産会社の役割は大きく、どの会社を選択するかは非常に重要な問題なのです。場合によっては、成否さえも左右しかねません。
ところが、
・「どこの会社に問い合わせていいかわからない！」
・「インターネットで調べたり、近くの不動産会社に相談するといった方法もあるけど、「買い替え」を熟知した、信頼できる会社が見つかるかどうかわからないし、自分で探すのは時間がかかる。」
・「忙しくて多くの会社に問い合わせるのは面倒だ！」
・「仕事をしているので、不動産会社をさがして１社ずつ問い合わせるのは大変だ」
といった声が多く聞こえてきます。日頃から不動産会社とのお付き合いがないわけですから、無理もありませんが、だからといってそのままでいいというわけにはいきませんので、探すアクションを起さなければなりません。
でもご安心ください。ご自分で知らなくても、不動産会社を知る方法があります。これを通じて、その中から信頼できる不動産屋さんを選び、信頼関係を構築していけばいいのです。
不動産屋さんを見つけるのに便利なサービス
もう不動産会社を苦労して見つける必要はありません。
不動産会社を知らない人のための、あるいは不動産会社数を増やしたい人にとって便利なサービスがあります。このサービスを利用すれば自分で探す手間は不要になります。
オンラインでネットから査定見積を依頼すると、その物件に興味を持った不動産会社、最大６社から査定見積書が届くようになっている無料サービスです。届いた見積書を比較して、各社と打ち合わせし、絞り込んで、媒介契約を結べるようになっています。
このサービスの名前は「リビンマッチ不動産売却」といいます。「リビンマッチ」は、東証マザーズ上場の「リビン・テクノロジーズ株式会社」によって運営され、提供されているサービスです。
らくらく一括見積依頼
らくらくに査定額比較
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リビンマッチは、全国約1,400社※2018年3月現在以上の不動産会社と提携！ テレビCMでおなじみの大手不動産会社から地域に密着した会社まで参画！ 最大6社に 一括査定依頼ができますので、お客様にピッタリの不動産会社が見つかります！
サービス概要
サイト利用者数440万人突破（2017.1～2017.12）
約1,400社（2018年3月現在）の不動産会社が参加
1,400社の中には、TVや新聞、雑誌等でおなじみの会社もあれば、地元の有力会社もあります。
最大６社の不動産会社に査定依頼ができ、届いた査定見積書を比較して、不動産会社を選べます。
スマホやPCから簡単アクセス、最短45秒で査定依頼ができます。
オンラインですから24時間いつでも利用できます。
当サービスは、マーク保持により、個人情報の保護を徹底しています。
当サービスのご利用によってお客様の物件や個人情報が許可無くネット等に公開されることはありません。
リビンマッチを利用した人の声
リビンマッチを利用された経緯
50代 Ｋさん 女性
元夫が亡くなり、息子がマンションを相続することになり、売却を検討。その街の不動産屋さんは全く知りませんでした。息子が何社かピックアップしてくれた不動産屋さんに相談したが、「売れない」と言われました。
そんなときに、リビンマッチを見つけて利用しました。一括で見積もりを取れるサイトということで、半信半疑で申し込んだら、すぐに不動産屋さんから連絡があり、査定額も直接問い合わせした時よりずっと高くて驚きました。1週間で買いたい人が見つかりました。
Ｋさん 40代 男性
入居者が退去したので、賃貸で貸していたマンションの売却を考えました。以前リビンマッチのようなサービスを利用したことがありますが、対応してくれる企業は全くありませんでした。
今回リビンマッチを利用したら、沢山の不動産会社から連絡を頂いたおかげで、各社の提示価格に結構な差があることもわかりました。
Ｂさん 40代 男性
大分県に一軒家を建てて引っ越すことになり、埼玉の分譲マンションを売却しようと、ネットでリビンマッチの広告を見て利用。地元密着の不動産会社に依頼、地元でしかわからない提案を受けました。以前行ったリフォームをプラス査定してくれました。手軽に複数社に問い合わせでき、1社ずつ問い合わせをする手間が省けて、便利でした。
Ｉさん 40代 女性
一括査定サイトは初めて利用。最初は、売るつもりもなかったのですが、住んでいる一軒家がどれぐらいになるか見てみようと思い申し込んだのがはじまりでした。変わった間取りだったので、何故変わった間取りなのかを担当の方に伝え、家を見に来られた方にもしっかりと説明して頂き、その方に気に入ってもらえ、売りに出してから3週間で売却が完了しました。
Ｋさん 30代 男性
子供が増えて、今のマンションが手狭になったので、面積の大きいマンションに買い替えようと思い、リビンマッチを使って査定を依頼すると、すぐに不動産会社から連絡が来て、見積もりを出していただきました。見積書を見て価格そのものにも驚いたのですが、各社の査定価格にバラつきがあることにも驚きました。
Ａさん 50代 女性
もともと佐賀出身ではありませんし不動産会社も知らないので、リビンマッチを利用しました。不動産会社からびっくりするぐらいすぐに連絡がありました。今回6社に査定依頼を出して、全ての会社とやりとりをしましたが、早いところは申し込んで数分で連絡がありました。
すぐには売却するつもりはなかったため、リビンマッチを利用してから不動産会社と媒介契約を結ぶまで半年ほど時間があきました。この間、引いていった不動産会社もありましたが、そのなかの2社は、それ以後も定期的にコンタクトを取ってきてくれました。複数の会社を紹介していただけて良かったです。
これから売却される方へのアドバイス
Ｂさん 40代 男性
不動産の売却はタイミングが重要で、事前準備をしていれば、もっとスムーズに売却できたと思います。1社だけではなく複数社から見積りを取り、企業によって査定額が違うことはもちろん、対応などからもどの会社が良いのかを判断するべきだと思いました
Ａさん 50代 女性
不動産会社との出会いは、実際に担当者と話をすることが大切だと思います。話をするとその方の人となりが見えてくるので、「この人なら信頼してやっていける」と思えたら頼んでみることをお勧めします。会社の大小よりも人だと思います。
Ｉさん 40代 女性
売却するのは2回目で、最初は分譲マンションを売却しましたが、2年ぐらい売れませんでした。3ヶ月毎に売ってくれる不動産会社との契約が切れ、その都度会社を替えていました。不動産の売り出し価格も下がっていきました。
そのときは、どの不動産会社に頼んでも同じなのかとも考えましたが、今回はわずか3週間で売れ、リビンマッチのような一括査定サイトを使うことで、不動産会社を比較して、自分が良いと思う不動産会社を見つけるべきだと感じました
Ｋさん 30代 男性
売却も購入も同じ不動産会社のほうが手続などスムーズそうです。マンションの買い替えは、売却価格、購入価格、手数料、会社のスタンスなど総合的に評価して不動産会社を決めることが重要だと思いました。
実は、今のマンションを売却するか、賃貸として貸し出すか迷っています。リビンマッチで、マンション査定と同時に、マンションの家賃査定もお願いしました。「売ったらいくらか」と「貸したらいくらか」を知れば、どちらが得か比較できますからね。賃貸管理会社から貸した場合の家賃や近隣の家賃相場などを教えていただきました。正直な話、結構いい価格で貸し出せそうではあります。
Ｂさん 40代 男性
1社だけではなく複数社から見積りを取ってみた方がいいと思いました。企業によって査定額は違うことはもちろん、対応などからもどの会社が良いのかを判断するべきだと思います。
査定価格の違いの理由
一括査定をしてみて初めて分かったことなのですが、査定価格の違いは各社の営業スタンスの違いによるものが大きいと思いました。例えば、査定した物件を欲しがっている顧客（買主）を保有している不動産会社なら高めに査定価格を出せます。
また、相場より高めの査定価格を見せて媒介契約を取りたがっているように見える不動産会社もありました。ただ、査定価格が高くても周辺相場とかけ離れていた場合、最終的に値引きしないと売れないことが多いです。実際に売れるであろう現実的な価格を提示してくる会社など様々でした。
その他に知っておくべきこと、考えておくこと
その他に知っておかなければならないことがあります。
住宅ローンがいくら残っているか
誰が住宅ローンの債務を請け負っているです。
・世帯主のみが債務を請け負っている
・夫婦で分割して債務を請け負っている
その他特例もあるでしょうが、おそらく、このいずれかに該当するケースがほとんどだと思います。調べなくても分かっているとは思いますが、念のため住宅ローンの契約書を確認しておきましょう。資金計画をするうえで、住宅ローンの残高を正確に把握しておく必要があります。
夫婦分割でローンを組んでる場合、それぞれのローン残高を合計したものが合計残高となります。
（売却額）＞（ローン残高）：
ローンの残高が不動産の価格を下回る場合を「アンダーローン」といいます。
（自宅売却額）＜（ローン残高）：
ローンの残高が不動産の価格を上回ることをの場合を「オーバーローン」いいます。
アンダーローンかオーバーローンかで、資金計画が楽になるか、きつくなるかが決まってきます。
「オーバーローン」の場合、その差額が大きいと、手持ちのお金を超えてしまい、支払いできない場合があります。こんな時に利用されているのが、住み替えローンです。住み替えローンは、「新居の購入費用＋残債」をまとめて借入できるローンです。但し、今の住まいの売却と新居購入の決済日を同日に行う必要があります。売却が決まっていなければ、不足金額が確定せず、住み替えローンは借入できません。
現在の手持ち資金のうち住宅取得につぎ込める金額
現金、預貯金、現金化できる株式、その他のうち、買い替え資金として使用できる物金額。どちらも今すぐ自宅で簡単に調べられますので以下の記事を読み進めながら確認してみましょう。 このうちいくらを住宅資金に使えるかが次の住宅取得のカギとなってきます。
理想的には、住んでいた家の（売却代金+住宅ローン）内で抑えることですが、買う物件によっては足りなくなる場合もあるからです。
手持ち金があれば、住宅取得資金は
[（売却額）+（手持ち住宅資金）+（新規住宅ローン）]ー（ローン残高）
となります。
オーバーローン状態での家の買い替え
地域の住宅価格差を利用して広い住宅を購入される方もいらっしゃいます。例えば、居住地を都内から郊外へ移せば、都外のほうが住宅価格が安いので、より広い住宅の購入が可能となります。
新築に比べ、中古住宅のほうが割安になっていますから、これを利用するのも方法です。但し、物件によってはリフォームが必要になりますので、その代金も計画しておく必要があります。
- 地域価格差を利用して広い住宅に買う
- 中古住宅にする
このように、アンダーローンやオーバーローンがどの程度かを早期に見極めることができれば、 新規住宅を一戸建てにするか、マンションにするか、郊外で探すか、郊外のどのあたりで探すか、中古住宅をさがすか、が見えてきます。
広い家が欲しいのは、子供が家離れをするまでの間です。せいぜい20年くらいのものです。その後は、夫婦2人暮らしとなれば、それほど広い家は必要なくなります。このあたりも考慮して選ぶべきだと思います。
