マイホームの売り方 仲介・業者買取・リースバック
このページを読めば、マイホームの売り方がわかります。
大きく分けると「仲介・業者買取・リースバック」に分けられます。
いずれもTV等で宣伝していますので、ある程度の事はご存じだと思いますが、いざ自分がマイホームを売るとなると、もう少し知りたくなると思います。
ここでは、もう少し知りたい方のために、その概要を簡単にまとめてみました。
但し、ここにまとめたことは、あくまでも一般的な概要ですから、詳しいことは不動産会社とのコンタクトしたときの情報を優先してください。
実際には「仲介・業者買取・リースバック」を行っている不動産会社はそれぞれに工夫し、特色を出し、独特の展開をしている会社が多いようです。
マイホームの売価、売却期間は「売り方」によってこんなに変る
マイホームの売り方は「仲介」「業者による買取」「リースバック」の3ケースに大別できます
同じ物件でも、「仲介」不動産会社を利用して売るか、「買取」不動産会社に売るか、「リースバック」不動産会社に売るかによって、不動産の売却価格や売却迄の期間は変ります。
売り方によって差が生じるのは、各ケースでの不動産会社の経費のかかり方が違うからです。さらには、同じケースでも不動産会社によって経費が違いますので、どこの不動産会社をえらぶかによっても異なってきます。
期間の違いは、不動産の買主が一般の個人であるか、買取不動産会社であるのか、リースバックの不動産会社であるのかによって生じます。個人を対象にした場合は広告宣伝から始めますので、どうしても長くなってしまいます。買取やリースバックは不動産会社が自社の判断だけで決めることができますので、決定までの期間は短くなります。
一般的には、売却迄の期間が一番短いのは、「リースバック」で約1ケ月未満で、次が「業者買取」で約1ケ月、一番時間がかかるのが「仲介」による方法で約3ケ月といわれています。
リースバックは、売り主からの物件の賃貸収入が見込めますので不動産会社としてのリスクは小さく、その分、意思決定も早くできる傾向があるようです。
買取は、買い取ってしまえば、売れるかどうかを含めて不動産会社がリスクを抱えることになりますので、社内審査を厳格に行う分、意思決定に時間がかかります。
もちろん物件よっては、どの方法で売ろうと、すぐ売れるものもありますので、これらはあくまでも目安の数字です。
「仲介」不動産会社での売却
マイホームの不動産取引では、売主も買主も素人の人が多く、不動産という高額物件の売買を安全に安心してやり遂げるためには、プロの不動産会社の仲介が必要となります。
正式には1つの取引で売主と売主側の仲介会社、買主と買主側の仲介会社の4者が登場することとなります。
実質的には、売り主側の不動産仲介会社が売主と物件の「媒介契約」を締結し、広告宣伝して買主を探す事が多く、探し当てた買主の仲介会社をも兼ねる場合が多いようですから3者の登場ということになります。
売主と「媒介契約」を締結した不動産会社は、 既にその地域で物件を探しているお客様、来店しているお客様に物件を紹介したり、
各種インターネット広告媒体への広告を掲載したり、
新聞折込チラシなどの各種広告媒体を使って、得意なエリアで宣伝します。
不動産の売買は個人でも不可能ではないのですが、広告宣伝するには、チラシの制作や配布、ポータルサイト等への物件情報の掲載、いずれにしてもそれなりに広告費がかかります。物件案内にしても人手がかかります。
それに、登記などの不動産にかかわる法律上の取扱いも複雑ですので、お勧めはいたしません。
売却期間は、広告宣伝活動で買主を探しますので、売却手続きが完了するまでには、かなりの時間がかかります。勿論、物件によっても違いますが、通常は3ケ月と言われています。価格面では、一番高く売れる売却方法だと思います。不動産市場の相場価格で売却できる可能性があります。
「業者買取」での売却
買取をする不動産会社に売るという方法です。「買取」の場合の買主は不動産会社になります。
物件を不動産会社が買取ると、査定も厳しくなります、売れる売れないの責任も含めて、業者側のリスクになりますので、そのリスク分をも織り込んだ、さらにはそれ以外にかかる様々な経費分や利益も織り込んで査定となります。買主とは別の不動産会社が介在しなければ仲買手数料はかからずその分は価格アップになりますが、「仲介」での売却に比べたら「業者買取」のほうが、売却価格は安くなり、市場価格の7～8割で取引されることが多いようです。
ただ、不動産会社が直接買取りますので、成約まで時間がかからず、1ケ月以内には買取り手続きが終わる会社が多いようです。家の買い替えや大きな資金需要がある場合、短期間で成約できることは、売主にとって大きなメリットとなります。
ご近所に売却のことを知られる可能性は低くなります。
一般の売却だと、少しでも価格をアップしようと、修繕やリフォームを実施しますが、買取りの場合は、その必要ありません、というより、やらないほうが良いと思います。プロの買取会社が施工したほうが工事代金は安くなるからです。おそらく、かかったリフォーム代金より安く査定されることになると思います。リフォームしてみすみす損をすることはないと思います。
不動産取引に疎い一般消費者の保護のために規定されている「売主の瑕疵担保責任」は問われません。不動産のプロである不動産会社が事業のために購入するわけですから、責任が適用されることはありません。
「業者買取」の中には、一般的には中々売りにくい物件も買い取ってくれる会社もあります。
しかしながら、何処の会社が扱ってくれるのかわからない人が多いと思います。
「お困り不動産」を所有されている方の為に、「お困り不動産どうする」という「一括査定サービス」サイトを紹介しておきます。
このサイトを利用すれば、買取不動産会社を見つけることが出来るかもしれません。
「お困り不動産どうする」
さまざまな努力や工夫を重ねても、売却できないというばあいもあります。こうゆう場合は奥の手として不動産会社に「買取」をしてもらう方法もあります。
「買取」の場合、不動産会社も売るための様々な投資や売り方を考えますので不動産会社の販売コストは高くなります。このため、買取価格は一般相場よりも安くなります。通常60％～70％といわれています。ただし、どこの不動産会社も「買取」をやっているわけではありませんので打診する必要があります。
「お困り不動産」、「訳アリ不動産」の買取の専門の不動産会社もあります。
これらの会社は、リスクを前提として不動産を買い取るわけですから、それなりに一般の不動産会社が持っていないような、この種の不動産の売買ノウハウを持っているのが通例ですが、利用する場合は、会社の信用調査、評判のチェックは不可欠で、できたら不動産売買に精通した信頼できる知人等に相談し売買契約書等にも目を通してもらい、商談にも立ち会ってもらうのが安全策だと思います。
「リースバック」での売却
リースバックとは
リースバックとは 売却したマイホームに、毎月の家賃を払いながら、そのまま住み続けることができる売却方法です。
一旦マイホームを売却して、その後で賃貸するわけですから、多額の現金が一括で手に入ります。この現金の使い道は自由です。
住み慣れた家で暮らしながら、老後資金・教育費・ローン返済など、まとまった資金の調達ができます。
但し、マイホームのローン等、家や土地を担保にしたローンが残っている場合には、所有権が不動産会社に移りますので、ローンの残額を返済する必要があります。
家を売却した後もそのまま住み続けられます。すみ続ければ、新居を探す手間も不用ですし、引越し費用や労力も不用です。買い替え等で発生する新居完成までの仮住まい等も必要ありません。
それに、リースバックの場合、将来、いつでも買い戻すことができます。
3つの売却方法の中で、一番早く売却できますので、急にまとまったお金が必要になった時など、金策としても利用できます。
難点は、売却金額は一般販売よりも安くなることです。
リースバックで売却する場合は、売却価格だけではなく、賃貸価格も確認しておく必要があります。この賃貸価格が高ければ、手元に残った資金の目減りが早くなるからです。
リースバックにはリースバックのメリットがありますが、3つの売り方の中では、売却額は安い部類にはいることを知っておく必要があります。
リースバック不動産会社を見つけたければ、一括サイトの利用が早道です。
